Was ist die WoFlV Berechnung bei Raumflächen

Teil 1: WoFlV

In diesem Dreiteiler beschäftigen wir uns mit der Frage „Was ist der Unterschied der DIN 277-1, die MFG (Mietfläche für gewerblichen Raum oft auch gif genannt nach der herausgebenden Gesellschaft) und der WoFlV (Wohnflächenverordnung).

Starten wir mit der Wohnflächenverordnung:
Die WoFlV definiert, wie Wohnflächen zu berechnen sind. Diese Verordnung ist bindend im Zusammenhang mit dem Wohnraumförderungsgesetz WoFG und basiert auf §§ 42–44 der II.Berechnungsverordnung (BV). Für die Privatwirtschaft ist sie nicht bindend, wird aber oft angewandt, um Vertragsparteien, wie Mietern und Vermietern, eine Grundlage zu geben.

Die Berechnung erfolgt bei Neubauten und/oder bei baulichen Veränderungen. Sollten Wohnungen vor 2004 gebaut und berechnet worden sein, gelten die alten Berechnungen weiter, sofern keine bauliche Veränderung nach 2004 stattgefunden hat.
(1)
Es werden alle Grundflächen von Räumen einbezogen, die ausschließlich zur Wohnung gehören und nur von der jeweiligen Mietpartei nutzbar sind. Das sind

– Wohnräume
– Balkone (i. d. R. vom Bauwerk abstehend)
– Logien (Balkon innerhalb des Bauwerkes mit Öffnung nach aussen)
– Wintergärten
– Schwimmbäder
– Dachgärten
– Terrassen

Dabei wird später noch unterschieden, welche Flächen zu 100%, zu 50 %, zu 25% oder gar nicht der Wohnfläche angerechnet werden.

(2)

Generell nicht zur Wohnfläche gezählt werden:

– Kellerräume
– Abstellkammern außerhalb der Wohnung (z. B. ehemalige WC’s in Altbauten auf halber Treppe)
– Waschküchen
– Dachboden Kammern
– Trockenräume
– Garagen
– Heizräume
– Geschäftsräume
– Räume, die nicht die Anforderungen von Wohnraum erfüllen (gemäß den Bauordnungsvorschriften der jeweiligen Bundesländer).

Gemessen wird das sogenannte lichte Maß. Dies bedeutet, dass gemessen wird was auch sichtbar ist, also z. B. auf dem Wandputz. Dabei werden Schramm- und Sockelleisten sowie die Rahmungen von Fenstern und Türen „übermessen“.

Viele Räume haben allerdings Besonderheiten, wie Nischen, Fenster, Türen, Träger etc. die die Berechnung beeinflussen. Darauf gehen wir in den folgenden Beispielen näher ein. So werden die Grundflächen von Vormauerungen (unter 1,5 m Höhe), Öfen, Heiz- und Klimageräten nicht abgezogen. Genauso wird bei Duschen oder Badewannen verfahren.

Zu (1) gibt es noch weitere Faktoren, welche die die Berechnung beeinflussen.

Nischen, egal ob als reiner Wandversatz oder zu einem Fenster (a) werden zur Wohnfläche gerechnet, wenn sie tiefer als 13 cm sind. In unserem Beispiel ist die Nische zum Fenster 16 cm tief und zählt also voll zur Wohnfläche.

Schornsteine (b), Träger (c) und dergleichen werden von der Raumfläche abgezogen, wenn die Grundfläche mehr als 0,1 qm beträgt. In unserem Bespiel würde die Grundfläche des Schornsteins abgezogen, da dieser mit 30 x 30 cm also 0,3 qm über dem Grenzwert liegt. Der Träger (c) mit 10 x 10 cm also 0,1 qm wird „übermessen“ also nicht von der Grundfläche abgezogen.

Treppen innerhalb der Wohnung, mit nicht mehr als 3 Stufen (d), werden zur Wohnfläche gerechnet. Ab der vierten Stufe werden Treppen von der Wohnfläche abgezogen, sofern darunter kein Luftraum ist. Sollte dort ein Raum sein, wird dieser wie Dachschrägen berechnet (siehe j und k).

Vormauerungen (e), wenn sie nicht höher als 1,50 m sind, zählen zur Wohnfläche hinzu. Diese hat man besonders oft im Bad, da dort die Leitungen verblendet werden. Da man alles unter 1,50 m als Ablage nutzen kann, wird es mitgezählt. Das Gleiche gilt für Bade- und Duschwannen (f).

Die Fläche des Übergangs von Räumen (g) bei Türen (Schwellen) wird nicht zur Wohnfläche gemessen.
Balkone, Wintergärten, Loggien (h) werden nicht voll zur Wohnfläche berechnet. Sie zählen zu 25% oder zu 50% zur Wohnfläche, das liegt im Ermessen des Vermieters. Dachschrägen oder Räume unter Treppen werden unterteilt in Fläche mit Raumhöhe über 2 m (diese werden voll berechnet), Flächen mit Raumhöhe zwischen 1 und 2 m (i) (diese werden zu 50% berechnet), Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als 1m (k) (werden nicht mit als Wohnfläche berechnet).

Befindet sich im Dach ein stehendes Fenster (j) und ergibt sich dadurch eine Raumhöhe von über 2m (Gaube), zählt dieser Bereich zum Wohnraum dazu, auch wenn die Dachschräge daneben nur zu 50% oder gar nicht einberechnet wird.